Весеннее настроение: как долго продлится «оттепель» на рынке коммерческой недвижимости

3 месяца ago Admin 0
Spread the love

Увеличение объемов спроса на офисы в Москве пока еще связано с потребностью компаний в улучшении условий аренды. К сожалению, на рынке по-прежнему мало новых компаний в поиске офиса, а основная активность связана с переездами уже присутствующих на рынке компаний-арендаторов в более качественные здания и консолидацией крупных компаний с целью сокращения расходов на аренду. Также на форуме была отмечена тенденция децентрализации спроса на современные качественных офисных здания, как пример — бизнес-парк Comcity, упомянутый на форуме. Данная тенденция подтверждает расширение зоны охвата спроса — хороший признак оживления рынка.

Одним из наиболее интересных явлений последнего времени является активное развитие нового формата офисных пространств – сo-working. Изначально ориентированный на представителей малого бизнеса и start-up проекты, сегодня данный формат сервисных офисов привлекает и крупные развитые компании. Важно отметить, что на рынок co-working сегодня выходят зарубежные участники рынка, как WeWork, а также российские федеральные компании.  

Участники форума пришли к мнению, что на текущем рынке достаточно трудно оценить перспективу роста ставок аренды, однако отметили, что примеры увеличения отдельными собственниками бизнес-центров уже присутствуют.

Ритейл: планы на экспансию

На рынке торговой недвижимости также наблюдается снижение объемов нового строительства, что на фоне увеличения активности ритейлеров, привело к постепенному снижению уровня вакантных площадей. Наиболее активными сегодня являются российские и зарубежные ритейлеры, активно развивающиеся как в Московском регионе, так и за его пределами: продуктовые ритейлеры (X5 Retail Group, «Азбука Вкуса»), операторы DIY (Leroy Merlin), а также детские и спортивные торговые операторы.

Именно сегмент торговой недвижимости сегодня становится более интересным для инвесторов, что представители компаний PPF и O1 Properties отметили во время форума. Одним из тригеров спроса инвестиций в ритейл является дефицит предложения качественных стабилизированных активов в сегменте офисной недвижимости, традиционно занимающей наибольшую долю в объеме инвестиций в недвижимость России. Так в 2017 году торговая недвижимость составила 32% в общем объеме инвестиций, во многом благодаря закрытию крупнейшей на рынке сделки по покупке портфеля торговых центров компании Immofinanz, привлекшего интерес как российских, так и западных инвесторов.

Склады: влияние online

Наиболее важным на рынке складов стало увеличение активности спроса, сокращение избытка предложения, а также запуск новых проектов. В отличие от офисной недвижимости, где формат строительства под клиента только начинает развитие, доля формата built-to-suit в логистическом сегменте стабильна — по итогам 2017 года треть введенных в эксплуатацию складов были построены под конкретного клиента.

Важной тенденцией является высокий спрос компаний сектора e-commerce, объем сделок по аренде и покупке которых превысил пиковый уровень прошлых лет. Доля online-ритейлеров в общем объеме сделок 2017 года превалировала, достигнув 28%. Потенциал спроса со стороны международных игроков, которые готовы зайти на российский рынок, высок – рост складского сегмента за счет этих компаний может значительно увеличится.

Из дополнительных обсуждаемых тенденций является развитие light industrial — нового формата складских объектов, поделенных на многочисленные блоки. Ожидается, что данный продукт будет востребован как представителями малого и среднего бизнеса, так и крупными компаниями, чьи производственные мощности располагаются вблизи подобного склада.

Градус настроения инвесторов

В 2017 году важнейшим событием стала постепенная компрессия ставок капитализации во всех сегментах коммерческой недвижимости, которая началась впервые с 2012 года. Другими словами, цена на коммерческую недвижимость начинает укрепляться. При условии сохранения позитивного сентимента инвесторов и понижения ключевой ставки ЦБ РФ, возможно и дальнейшее снижение ставок капитализации.

В текущей конъюнктуре рынка банковское финансирование все еще доступно не всем, при этом условия финансирования становятся все более привлекательными. Помимо классических инструментов финансирования, банки начинают выступать партнерами в проектах, в том числе и с непрофильными участниками рынка. Так в 2016 году было объявлено о создании совместного предприятия компаниями ПАО «Сбербанк» и ПАО «Ростелеком» по созданию субфонда коммерческой недвижимости, а в 2017 году капитал фонда был увеличен.

В сфере девелопмента коммерческой недвижимости, активность которой снизилась за последние несколько лет, сегодня участники форума также отмечают восстановление. На протяжении 2017 года, а также в начале 2018 года некоторые девелоперы анонсировали новые проекты, а также объявляли о возобновлении строительства ранее приостановленных. Однако по мнению представителя компании Rossmills ожидания по доходности должны быть консервативными.  

Инвестиционная активность на рынке недвижимости России по итогам 2017 года увеличилась: главным толчком к росту стали улучшение экономической ситуации в стране и восстановление рынка недвижимости. По итогам 2017 года объем инвестиций достиг $4,9 – максимальный показатель за три года, однако по-прежнему цифры далеки от докризисных.

Многие из нас ожидают скорейшего наступления весны, но больше – дальнейшего потепления на рынке коммерческой недвижимости после затяжной рецессии последних лет. Несмотря на присутствие умеренно-оптимистичных настроений, участники сессии сошлись во мнении, что в 2018 году продолжится вектор роста. 

Читайте также

Элитная география. Где появится самая дорогая недвижимость Москвы

Поделись!
  • Yum